Досрочка меняет расчёт целиком. В начале срока каждое погашение экономит больше всего. Калькулятор с графиком платежей показывает это наглядно. Посчитать свой вариант можно здесь: ипотечный калькулятор. Доходность инвестиций считают не по цене, а по времени.
Одна и та же доходность за год и за три года — разные вещи. Длина. Короткий срок даёт ставку, длинный — реинвестирование. Сравнивайте одинаковые сценарии: одну сумму, одинаковый срок и одинаковый порядок выплат. Ипотечный платёж складывается из трёх вещей: тело кредита, процент и срок.
Проблема почти всегда в деталях — люди считают только процент, а не полную переплату. Первая цифра — переплата. Это разница между тем, что вы взяли, и тем, что вернёте. Сравнивайте с учётом комиссий. Второй шаг — ставка. Важна не вывеска, финансовые калькуляторы — https://titangk.ru/kalkulyatory/ — а ПСК. Страховка и комиссии тоже входят в цену.
Иногда ставка ниже на процент, а итог дороже на два. Мелочи, которые решают: пролонгация, досрочное снятие, ставка при досрочке. Посчитать варианты: https://titangk.ru/kalkulyatory/. Запас прочности. Посчитайте, что будет при росте ставки на два пункта или потере части дохода.
Кредит, который держится только в идеальном сценарии, слишком велик. Начните с суммы. Кредит — это цена квартиры минус первый взнос. Взнос снижает переплату, но забирает ликвидность. На длинном сроке разница во взносе стоит дорого. Сложный процент.
Когда проценты прибавляются к телу вклада, следующий период считает уже большую сумму. На длинном сроке разница существенная. Досрочные погашения. Погашать нужно тело. Условия досрочки смотрите в договоре. Расчёт под ваш случай: кредитный калькулятор.